On sait que l’immobilier est un investissement relativement sûr et, dans la plupart des cas, rentable à long terme.
La hausse des prix ces dernières années montre que ce marché ne présente aucun signe d’essoufflement. Selon plusieurs études récentes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, de la Fédération des chambres immobilières du Québec et d’autres centres de recherche, cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochaines années.
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De plus en plus d’investisseurs, locaux et internationaux, se posent la même question : quelle est la meilleure structure juridique pour investir dans le secteur immobilier ?
Plusieurs structures peuvent répondre aux besoins de vos clients, en fonction de leur situation et de leur plan d’investissement à long terme, qu’ils le fassent seuls ou avec des partenaires.
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Investissement personnel
Une entreprise de structure n’est pas tenue d’investir dans l’immobilier. Cependant, cela est fortement recommandé afin de protéger les propriétaires et leurs biens en cas de un procès.
La collaboration entre comptables et avocats est souhaitable pour garantir que la structure de l’entreprise, en plus de ses bénéfices en termes de protection des actionnaires, soit également avantageuse du point de vue fiscal.
Société par actions
Les avantages fiscaux d’une telle structure sont nombreux (fractionnement du revenu, paiement différé des impôts), de même que les avantages du point de vue pratique, assurant la longévité des activités des investisseurs.
Dans le cadre d’un investissement à court terme (achat, rénovation et revente, ou ce qu’on appelle un retournement dans l’industrie), la société par actions protège les investisseurs de bonne foi contre les remèdes potentiels, notamment en cas de défauts cachés.
Société en commandite (SEC)
La société en commandite peut être utilisée dans plusieurs domaines et est de plus en plus utilisée dans les investissements immobiliers. Il s’agit d’une solution de rechange à la structure organisationnelle généralement mise en place lorsque vous démarrez une entreprise, c’est-à-dire la société par actions. La SEC offre certains avantages et inconvénients aux commanditaires et aux commanditaires.
Bien que la SEC n’ait pas la personnalité juridique d’une société par actions, elle partage néanmoins bon nombre de ses attributs. Selon l’article 2237 du Code civil du Québec, « une société en commandite peut utiliser publiquement l’épargne de tiers pour la création ou l’augmentation du fonds commun de placement et émettre des titres négociables ».
Le commandité, responsable de l’administration de la SEC, a une responsabilité illimitée pour les dettes de la société. Le commanditaire, quant à lui, est un investisseur qui n’est responsable des dettes que dans la mesure de son investissement. Son rôle ressemble à celui du détenteur d’actions (ou de parts, pour être plus précis) dans une entreprise.
Cette structure peut être avantageuse et pratique lorsqu’un gestionnaire compétent et fiable recherche des investisseurs locaux ou étrangers intéressés par le secteur immobilier de Québec.
Le ou les commandité (s) sont tenus « aux mêmes obligations que celles auxquelles l’administrateur responsable de la pleine administration des biens d’autrui est lié au bénéficiaire de l’administration », précise l’article 2238 du Code civil. Ces obligations comprennent l’obligation de se comporter avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté envers le bénéficiaire, d’agir dans l’intérêt supérieur du bénéficiaire et de préserver et d’augmenter sa valeur des actifs.
Les droits des commanditaires à la gestion de la SEC sont plus apparents aux actions qu’un consultant est autorisé à prendre. Il est à noter qu’un commanditaire qui interfère activement dans l’administration de la SEC est soumis aux mêmes risques et responsabilités illimités que le commandité en ce qui concerne les dettes de la société.
En outre, le commanditaire ne peut retirer son investissement en capital qu’avec le consentement des autres commanditaires ou, si le contrat le prévoit, celui du général partenaire. Un actif suffisant doit également rester après ce retrait pour payer les dettes de la SEC. Le contrat de société stipule dans ses dispositions les droits et devoirs respectifs des commanditaires et commandité (s). Il est d’une grande importance lorsque les parties décident d’investir dans le cadre d’une ESA.
Ce dernier établit la portée des droits et obligations des parties, doit être correctement rédigée et refléter, comme tout autre contrat écrit, le rôle de chaque personne dans la gestion de l’entreprise, les conditions de remboursement des investissements, la résiliation de la société, etc. Nous recommandons fortement que les investisseurs consultent leur conseiller juridique avant de saisir toute occasion qui leur est offerte.
Au-delà des avantages qu’elle pourrait apporter à ses actionnaires, la constitution en société n’est pas automatiquement la meilleure option pour les investisseurs immobiliers. Selon la vision et les projections de l’investisseur, une autre structure pourrait être plus avantageuse, que ce soit d’un point de vue pratique, juridique ou fiscal.
Maxime Alein et M. Rami Kaplo sont avocats chez Alein Gauthier Avocats.
Cette colonne contient des informations juridiques générales et ne doit pas remplacer les conseils juridiques donnés à un avocat ou un notaire qui prendra en compte les particularités de la situation devosclients.
